Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
Las inversiones inmobiliarias son una alternativa interesante para los inversores en busca de buenas oportunidades para hacer crecer su dinero y su patrimonio.
Uno de los modelos de inversión más comunes es la Compra y Alquiler de inmuebles (que en la mayoría de casos incluye también la reforma).
Calcular la rentabilidad de un alquiler, sea que realicemos la compra con o sin hipoteca, es clave para valorar si la oportunidad de inversión es viable e interesante o debe descartarse
A continuación revisamos los puntos a tener en cuenta para calcular la rentabilidad de un alquiler, ayudándote a tomar decisiones informadas antes de invertir en inmuebles.
Ingresos obtenidos del alquiler
A la hora de calcular la rentabilidad de un alquiler, resulta clave estimar de manera exacta los ingresos que va a generarnos. Es recomendable establecer un escenario pesimista, uno realista y uno más positivo para poder hacer una estimación más apurada.
Ingresos brutos mensuales
Los ingresos brutos mensuales hacen referencia a la cantidad total de dinero que el inquilino va a pagar por el alquiler. Este punto es clave tanto si vamos a comprar con hipoteca como si vamos a hacerlo al contado.
Ingresos extra
Además de valorar el alquiler mensual, debemos tener en cuenta si vamos a generar otros ingresos extra, como por ejemplo cuotas de mantenimiento, cargos extra por la plaza de parking u otros extras que se te puedan ocurrir.
Gastos derivados del alquiler
En segundo lugar, es clave valorar todos los gastos derivados de la propiedad, lo cual cambiará en gran medida si has comprado con hipoteca o si no lo has hecho.
Gastos operativos
Aquí dentro incluimos los seguros, los impuestos, el mantenimiento y todos los gastos necesarios para el mantenimiento de la propiedad en buenas condiciones, así como para cumplir con todas las regulaciones.
Pagos de la hipoteca
Si financias el inmueble con una hipoteca, debes sin duda tener en cuenta todos los pagos mensuales de esta. Sin duda serán una parte importante de los gastos y podrán incidir en gran medida en la rentabilidad neta que obtendrás.
Períodos sin alquilar
Sin duda debes valorar todos los escenarios y, por tanto, es clave que consideres el tiempo que el inmueble puede estar desocupado entre inquilinos, ya que esto sin duda reducirá tus ingresos y aumentará en gran medida tus gastos.
Calcular la rentabilidad neta
Cuando ya hayas calculado los ingresos y los gastos, podrás calcular la rentabilidad neta de tu inversión en alquiler, valorando siempre si cuentas con hipoteca o no.
La rentabilidad neta anual
Para realizar este cálculo debes restar a los gastos totales, incluyendo los pagos de la hipoteca, a los ingresos totales anuales que hayas obtenido. De esta manera, podrás determinar cuanto podrás ganar con la propiedad.
Rendimiento sobre la inversión (ROI)
El ROI te permite comparar tus ganancias anuales con tu inversión inicial, valorando siempre si tienes una hipoteca o no. De esta manera, calculando el ROI podrás evaluar la eficiencia de tu inversión comparándola con otras oportunidades.
El ROI es un porcentaje que compara tus ganancias anuales con la inversión inicial, teniendo en cuenta si tienes una hipoteca o no. Te ayudará a evaluar la eficiencia de tu inversión y a compararla con otras oportunidades.
Calculando el ROI de una inversión
A continuación te presentamos un ejemplo para una vivienda comprada por 100.000 euros, incluyendo la reforma y la escritura.
El coste del alquiler es de 800 euros mensuales. Al pasar un año se habrán obtenido 9.600 euros por el alquiler.
Los gastos mensuales (comunidad, seguro…) suman un total de 900 euros al año.
El rendimiento anual es de 8700 euros (9600 € – 900 €).
Para calcular el ROI se debe dividir el rendimiento neto anual (8700) entre la inversión total (100.000 €), lo que da un total de 0,087. Es decir, el ROI es del 8,7 %.
Del mismo modo, es importante valorar que también debemos incluir otros factores como la hipoteca.
Rentabilidad neta de alquiler con hipoteca
A continuación valoraremos el mismo caso, pero esta vez, comprando con hipoteca.
Conseguimos una hipoteca por valor de 70.000 € (el 70 %), con un interés fijo del 2%, a un plazo de 30 años. Pagamos una cuota mensual de 300 euros y debemos realizar una inversión inicial de 30.000 euros.
Los gastos de la hipoteca son de 300 x 12 meses, unos 3600, con lo que 1800 son intereses (el gasto real de la hipoteca).
Debemos sumar los gastos del alquiler y los intereses de la hipoteca, obteniendo 2700 euros.
Para obtener los ingresos anuales netos restaremos los ingresos brutos (9600 €) y los gastos (2700 €), obteniendo 6900 €.
De esta manera, para calcular la rentabilidad neta del alquiler con hipoteca debemos dividir los ingresos anuales netos por el alquiler (6900 €) entre la inversión inicial (30.000 €), obteniendo una rentabilidad neta del 23%.
Cómo tomar la decisión de alquilar un inmueble
A la hora de tomar decisiones sobre el alquiler, además de los números, debes tener en cuenta factores como la ubicación del inmueble, el mercado inmobiliario local y si realmente existen posibilidades de alquilar la vivienda de manera segura, constante y sostenible en el tiempo.
Calcular la rentabilidad de un alquiler, sea con hipoteca o sin ella, es clave para tomar decisiones de inversión sólidas y seguras en el sector inmobiliario.
Es clave evaluar con cuidado los ingresos y gastos y realizar todos los cálculos de forma realista, valorando los escenarios reales, ya que toda inversión conlleva riesgos y planificar e informarse de forma adecuada es clave para conseguir el éxito a largo plazo.
